Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać i na co uważać?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać i na co uważać?

Znalazłeś kupującego na mieszkanie, uzgodniliście cenę i termin sprzedaży. Wydaje się, że najtrudniejszy etap jest już za Tobą. Pozostaje podpisać umowę przedwstępną, poczekać na kredyt kupującego i spotkać się u notariusza.

W praktyce właśnie na tym etapie pojawia się wiele pytań.

Czy kupujący powinien wpłacić zadatek? Co zrobić, jeśli bank odmówi mu kredytu? Czy sprzedający może wycofać się z transakcji? Kiedy należy przekazać klucze? I czy umowa przedwstępna podpisana bez notariusza jest ważna?

Odpowiedzi na te pytania mają znaczenie zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Źle przygotowana umowa może prowadzić do sporów, utraty pieniędzy lub wielomiesięcznego oczekiwania na zakończenie transakcji.

W NEO Nieruchomości zajmujemy się sprzedażą mieszkań, domów i działek w Częstochowie oraz okolicznych miejscowościach. Wiemy, że każda transakcja ma swoją specyfikę. Inaczej wygląda zakup mieszkania za gotówkę, inaczej sprzedaż domu obciążonego hipoteką, a jeszcze inaczej transakcja finansowana kredytem hipotecznym.

Dlatego wyjaśniamy, co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i na jakie zapisy warto zwrócić szczególną uwagę.

1. Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

W przypadku nieruchomości najczęściej oznacza to, że sprzedający zobowiązuje się sprzedać mieszkanie, dom lub działkę, a kupujący zobowiązuje się je kupić na uzgodnionych warunkach.

Podstawowe zasady dotyczące umowy przedwstępnej określają art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego.

Warto podkreślić jedną rzecz: podpisanie umowy przedwstępnej nie przenosi własności nieruchomości.

Właścicielem mieszkania czy domu nadal pozostaje sprzedający. Przeniesienie własności następuje dopiero przy zawarciu właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna ma przede wszystkim ustalić warunki przyszłej transakcji i zabezpieczyć strony na okres poprzedzający podpisanie aktu.

Czy zawsze trzeba podpisywać umowę przedwstępną?

Nie.

Jeżeli kupujący dysponuje gotówką, dokumenty nieruchomości są kompletne, a strony mogą szybko spotkać się u notariusza, możliwe jest zawarcie od razu umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna jest jednak szczególnie przydatna, gdy:

• kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny;

• sprzedający potrzebuje czasu na wyprowadzkę;

• nieruchomość jest obciążona hipoteką;

• trzeba uzupełnić dokumenty;

• strony ustalają odroczony termin sprzedaży;

• kupujący chce zabezpieczyć nieruchomość przed sprzedażą innej osobie.

W takich sytuacjach odpowiednio przygotowana umowa pozwala ustalić obowiązki stron i ograniczyć ryzyko nieporozumień.

2. Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu?

Aby umowa przedwstępna była skuteczna, powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży.

W przypadku nieruchomości kluczowe są przede wszystkim oznaczenie stron, jednoznaczne określenie przedmiotu sprzedaży oraz uzgodnienie ceny.

W praktyce warto jednak uwzględnić znacznie więcej szczegółów.

Dane sprzedającego i kupującego

W umowie należy prawidłowo oznaczyć strony.

Zazwyczaj podaje się imiona, nazwiska, adresy oraz dane umożliwiające jednoznaczną identyfikację osób zawierających umowę.

Trzeba również ustalić, czy nieruchomość należy do jednej osoby, kilku współwłaścicieli czy majątku wspólnego małżonków.

Nie można zakładać, że osoba prowadząca negocjacje jest jedyną osobą uprawnioną do sprzedaży.

Dokładne oznaczenie nieruchomości

W przypadku mieszkania warto wskazać:

• miejscowość i adres;

• numer lokalu;

• powierzchnię;

• numer księgi wieczystej, jeśli jest prowadzona;

• rodzaj prawa będącego przedmiotem sprzedaży;

• pomieszczenia przynależne i inne prawa objęte transakcją.

Przy domu z działką konieczne jest również prawidłowe oznaczenie nieruchomości gruntowej, w szczególności numerów działek.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, należy to wyraźnie wskazać.

Nie jest ono tożsame z prawem odrębnej własności lokalu.

Cena sprzedaży

Cena powinna być jednoznacznie określona.

Warto również wskazać, w jaki sposób zostanie zapłacona, czy część środków pochodzi z kredytu oraz czy wcześniej wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.

Samo zapisanie kwoty sprzedaży nie wystarczy, jeśli strony mają odmienne oczekiwania dotyczące terminu i sposobu rozliczenia.

3. Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła umowa pisemna?

To jedno z najczęstszych pytań pojawiających się przy sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej. Nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby była ważna.

Nie oznacza to jednak, że obie formy zapewniają identyczną ochronę.

Zwykła forma pisemna

Strony samodzielnie podpisują przygotowaną umowę.

Takie rozwiązanie jest często wykorzystywane przy sprzedaży mieszkań, szczególnie gdy kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny.

Zaletą jest brak kosztu sporządzenia aktu notarialnego.

Trzeba jednak pamiętać, że jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwości dochodzenia roszczeń są inne niż w przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w odpowiedniej formie notarialnej.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, uprawniona strona może co do zasady dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości istotna jest więc forma aktu notarialnego.

Notarialna umowa przedwstępna może dawać dalej idącą ochronę, ale nie oznacza automatycznie, że każda transakcja zostanie zakończona bez problemów.

Wybór formy powinien zależeć od wartości nieruchomości, okoliczności transakcji, okresu oczekiwania i ryzyka związanego z jej niezawarciem.

Którą formę wybrać?

Przy typowej sprzedaży mieszkania z krótkim terminem realizacji często stosuje się umowę pisemną.

Jeśli jednak strony przewidują długi okres oczekiwania, duży zadatek lub szczególne ryzyka, warto rozważyć umowę notarialną.

Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla wszystkich transakcji.

4. Zadatek a zaliczka – czym się różnią?

To jeden z najważniejszych elementów umowy przedwstępnej.

W codziennych rozmowach pojęcia zadatku i zaliczki bywają używane zamiennie. Z prawnego punktu widzenia mają jednak odmienne znaczenie.

Co to jest zadatek?

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeśli strony nie ustalą inaczej, w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek.

Jeżeli sama zadatek wręczyła, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przykład:

Kupujący podpisuje umowę przedwstępną zakupu mieszkania za 350 000 zł i przekazuje sprzedającemu 20 000 zł zadatku.

Jeżeli kupujący bez uzasadnienia nie wykona umowy, sprzedający może – przy spełnieniu przesłanek ustawowych i braku odmiennych postanowień umownych – odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek.

Jeśli natomiast do niewykonania umowy dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może mieć prawo żądać 40 000 zł.

Nie oznacza to jednak, że zadatek zawsze przepada albo zawsze podlega zwrotowi w podwójnej wysokości.

Znaczenie mają przyczyny niewykonania umowy, odpowiedzialność stron oraz konkretne postanowienia umowne.

Co to jest zaliczka?

Zaliczka jest kwotą wpłacaną na poczet przyszłej ceny.

Nie wywołuje automatycznie skutków przewidzianych dla zadatku.

Jeśli transakcja nie dochodzi do skutku, zaliczka co do zasady podlega rozliczeniu i zwrotowi, choć odrębnie mogą istnieć roszczenia wynikające z niewykonania umowy.

Co wybrać przy sprzedaży mieszkania?

Zadatek często zapewnia silniejsze zabezpieczenie wykonania umowy.

Nie zawsze będzie jednak najlepszym rozwiązaniem.

Jeśli kupujący dopiero rozpoczyna procedurę kredytową, strony powinny świadomie ustalić, jakie będą konsekwencje odmowy finansowania.

Nie wystarczy powiedzieć, że zadatek zostanie zwrócony, jeśli bank nie udzieli kredytu. Trzeba jeszcze określić warunki takiego zwrotu.

5. Ile powinien wynosić zadatek przy zakupie mieszkania?

Przepisy nie określają jednej obowiązkowej wysokości zadatku przy sprzedaży nieruchomości.

Jego kwota jest przedmiotem ustaleń stron.

W praktyce spotyka się zarówno zadatki w wysokości kilku tysięcy złotych, jak i znacznie wyższe kwoty.

Przy ustalaniu zadatku warto uwzględnić:

• cenę nieruchomości;

• okres oczekiwania na umowę przyrzeczoną;

• sposób finansowania zakupu;

• ryzyko związane z transakcją;

• sytuację sprzedającego i kupującego.

Przykładowo przy mieszkaniu za 300 000 zł strony mogą ustalić zadatek w wysokości 10 000 zł, 20 000 zł lub innej uzgodnionej kwocie.

Nie należy jednak traktować określonego procentu ceny jako wymogu ustawowego.

Czy zadatek można wpłacić przelewem?

Tak.

Warto wyraźnie wskazać numer rachunku, kwotę oraz termin wpłaty.

Jeżeli zadatek ma zostać przekazany dopiero po podpisaniu umowy, szczególnie istotne jest określenie konsekwencji braku przelewu.

Można przewidzieć mechanizm zakończenia umowy w przypadku nieotrzymania zadatku w terminie, ale taki zapis wymaga prawidłowego skonstruowania i dopasowania do całej umowy.

Nie warto pozostawiać tej kwestii do późniejszych ustnych ustaleń.

6. Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

Zakup mieszkania na kredyt to jedna z najczęstszych sytuacji, w których podpisuje się umowę przedwstępną.

Kupujący potrzebuje czasu na złożenie wniosku, ocenę zdolności kredytowej, wycenę nieruchomości i uzyskanie decyzji banku.

Sprzedający natomiast chce mieć pewność, że nieruchomość nie zostanie bezpodstawnie zablokowana na kilka miesięcy.

Dlatego umowa powinna uwzględniać interesy obu stron.

Co zrobić, jeśli bank odmówi kredytu?

To zależy od treści umowy.

Sama odmowa udzielenia kredytu nie oznacza automatycznie, że kupujący odzyska zadatek.

Jeżeli strony chcą przewidzieć taką możliwość, powinny jasno określić warunki.

Przykładowo można ustalić, że zwrot zadatku będzie możliwy po przedstawieniu odpowiedniej liczby udokumentowanych odmów kredytowych, złożonych przy prawidłowo przygotowanych wnioskach.

Warto doprecyzować:

• ile odmów musi przedstawić kupujący;

• w jakim terminie powinien złożyć wnioski;

• czy odmowy muszą pochodzić z różnych banków;

• jak należy udokumentować odmowę;

• czy ochrona obejmuje każdą odmowę, czy tylko określone przyczyny;

• kiedy i na jakich zasadach nastąpi zwrot zadatku.

Dlaczego samo zdanie „w razie odmowy kredytu zadatek podlega zwrotowi” może być niewystarczające?

Ponieważ nie odpowiada na wiele praktycznych pytań.

Co jeśli kupujący złoży wniosek tylko do jednego banku? Co jeśli nie dostarczy wymaganych dokumentów? Co jeśli bank przyzna kredyt, ale w kwocie niższej niż oczekiwana?

Nieprecyzyjny zapis może prowadzić do sporu o to, czy kupujący rzeczywiście dochował należytej staranności.

Dlatego warunki dotyczące kredytu warto uzgodnić jeszcze przed podpisaniem umowy.

7. Jaki termin zawarcia umowy przyrzeczonej wpisać?

Termin powinien być realny.

Jeżeli kupujący dysponuje gotówką, a dokumenty są kompletne, transakcję można zwykle przeprowadzić szybciej niż w przypadku kredytu hipotecznego.

Przy zakupie kredytowym należy uwzględnić czas potrzebny na decyzję banku, podpisanie umowy kredytowej i spełnienie warunków wypłaty środków.

Nie ma jednego ustawowego terminu, który trzeba wpisywać do każdej umowy przedwstępnej.

Co jeśli termin minie?

Samo przekroczenie terminu wskazanego w umowie nie zawsze oznacza automatyczne jej rozwiązanie.

Znaczenie ma treść umowy, charakter terminu oraz okoliczności opóźnienia.

Jeżeli strony nadal chcą przeprowadzić transakcję, mogą uzgodnić zmianę terminu.

Najbezpieczniej zrobić to pisemnie, z zachowaniem wymaganej formy.

W przypadku umowy przedwstępnej zawartej notarialnie sposób zmiany jej postanowień warto uzgodnić z notariuszem.

Czy można wpisać termin bez konkretnej daty?

Przepisy dopuszczają sytuację, w której termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, przewidując odpowiednie zasady jego wyznaczenia.

W praktyce sprzedaży nieruchomości znacznie czytelniejsze jest jednak wskazanie konkretnej daty lub jednoznacznego sposobu jej ustalenia.

Pozwala to ograniczyć nieporozumienia i lepiej zaplanować transakcję.

8. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Wielu właścicieli zastanawia się, czy mogą sprzedać mieszkanie, za które nadal spłacają kredyt.

Odpowiedź brzmi: tak.

Hipoteka nie wyklucza sprzedaży nieruchomości.

Wymaga jednak odpowiedniego przygotowania rozliczeń.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Przede wszystkim należy ujawnić istnienie hipoteki i określić sposób jej spłaty.

Sprzedający powinien uzyskać z banku dokument zawierający aktualne informacje dotyczące zadłużenia oraz warunków jego całkowitej spłaty.

W zależności od sytuacji część ceny sprzedaży może zostać przekazana bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostała kwota na rachunek właściciela.

W umowie warto określić:

• jaka część ceny zostanie przeznaczona na spłatę zadłużenia;

• na jaki rachunek trafią środki;

• kto i kiedy dostarczy dokumenty bankowe;

• w jaki sposób zostanie uzyskana podstawa wykreślenia hipoteki;

• jakie są obowiązki stron przy rozliczeniu transakcji.

Kwota hipoteki a wysokość kredytu

To dwie różne wartości.

Kwota hipoteki wpisana w księdze wieczystej nie musi odpowiadać aktualnemu saldu zadłużenia.

Dlatego nie należy ustalać sposobu rozliczenia wyłącznie na podstawie działu IV księgi wieczystej.

Potrzebne są aktualne informacje z banku.

9. Kiedy kupujący powinien zapłacić całą cenę?

Wiele zależy od sposobu finansowania transakcji.

Przy zakupie gotówkowym strony mogą ustalić zapłatę przed podpisaniem aktu, w dniu jego zawarcia albo w określonym terminie po podpisaniu.

Przy zakupie kredytowym bank często wypłaca środki dopiero po zawarciu umowy sprzedaży i dostarczeniu wymaganych dokumentów.

Dlatego sposób zapłaty musi odpowiadać realnemu przebiegowi transakcji.

Czy sprzedający powinien wydać mieszkanie przed otrzymaniem całej ceny?

Nie ma takiego ogólnego obowiązku.

W interesie sprzedającego często leży ustalenie, że wydanie nieruchomości nastąpi dopiero po otrzymaniu pełnej ceny.

Można również przewidzieć późniejszy termin przekazania kluczy.

Ważne, żeby nie utożsamiać automatycznie podpisania aktu notarialnego z faktycznym wydaniem nieruchomości.

Jak zabezpieczyć zapłatę?

Sposób zabezpieczenia zależy od konkretnej transakcji.

W praktyce wykorzystuje się między innymi odpowiednie postanowienia aktu notarialnego, poddanie się egzekucji w określonym zakresie czy depozyt notarialny, jeżeli strony zdecydują się na takie rozwiązanie.

Nie każdy mechanizm będzie odpowiedni przy finansowaniu kredytem hipotecznym.

Dlatego warunki płatności należy wcześniej uzgodnić z notariuszem i – jeśli to konieczne – z bankiem.

10. Wydanie nieruchomości – dlaczego warto opisać je dokładnie?

W umowie przedwstępnej warto wskazać, kiedy i na jakich zasadach nastąpi przekazanie mieszkania lub domu.

Szczególnie ważne jest ustalenie, czy nieruchomość zostanie wydana:

• w dniu podpisania aktu;

• po otrzymaniu całej ceny;

• w późniejszym, konkretnie oznaczonym terminie.

Warto również ustalić, czy w mieszkaniu pozostaną meble i sprzęty.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Przy wydaniu nieruchomości dobrze jest sporządzić protokół.

Powinien on obejmować między innymi:

• datę przekazania;

• stany liczników;

• liczbę przekazanych kluczy;

• stan nieruchomości;

• pozostawione wyposażenie;

• ewentualne uwagi stron.

Taki dokument może okazać się przydatny przy rozliczaniu mediów i wyjaśnianiu późniejszych wątpliwości.

11. Czy kupujący może wejść do mieszkania przed aktem notarialnym?

Czasem kupujący prosi o wcześniejsze udostępnienie lokalu.

Powody bywają różne. Chce dokonać pomiarów, zamówić meble, przechować rzeczy albo rozpocząć przygotowania do remontu.

Z perspektywy sprzedającego taka zgoda wymaga ostrożności.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży właścicielem nieruchomości nadal pozostaje sprzedający.

Jakie ryzyka wiążą się z wcześniejszym udostępnieniem?

Może dojść do uszkodzenia wyposażenia, powstania zaległości za media lub sporu dotyczącego obowiązku opróżnienia lokalu, jeśli transakcja nie zostanie zrealizowana.

Dlatego warto określić:

• cel udostępnienia;

• zakres pomieszczeń;

• okres korzystania;

• zasady pokrywania kosztów;

• odpowiedzialność za szkody;

• sposób zakończenia korzystania.

Samo podpisanie umowy przedwstępnej nie oznacza, że kupujący uzyskuje prawo do swobodnego korzystania z nieruchomości.

Jeżeli strony uzgodnią wcześniejsze udostępnienie, powinny odpowiednio je udokumentować.

12. Co jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży?

Konsekwencje zależą od treści umowy, formy jej zawarcia oraz okoliczności rezygnacji.

Jeżeli strony ustaliły zadatek, mogą znaleźć zastosowanie skutki przewidziane w art. 394 Kodeksu cywilnego.

W określonych sytuacjach kupujący może również dochodzić roszczeń wynikających z niewykonania umowy przedwstępnej.

Jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia odpowiednie wymagania, kupujący może mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nie należy więc zakładać, że sprzedający zawsze może po prostu oddać zadatek i zakończyć sprawę.

Szczególnie przy umowach notarialnych skutki niewykonania zobowiązania mogą być dalej idące.

13. Co jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu?

Również w tym przypadku znaczenie mają postanowienia umowy.

Jeżeli kupujący przekazał zadatek i nie wykonał umowy z przyczyn, za które odpowiada, sprzedający może mieć prawo odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku.

Nie każda rezygnacja kupującego oznacza jednak automatyczną utratę pieniędzy.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy strony uzgodniły szczególne warunki zwrotu zadatku, a inaczej gdy do niezawarcia umowy dochodzi z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada.

Dlatego warto unikać uproszczeń typu „kupujący zawsze traci zadatek”.

Każdą sytuację należy oceniać na podstawie umowy i przepisów.

14. Czy umowę przedwstępną można rozwiązać za porozumieniem stron?

Tak.

Jeżeli sprzedający i kupujący zgodnie uznają, że nie chcą kontynuować transakcji, mogą zawrzeć porozumienie dotyczące zakończenia umowy.

Powinno ono określać przede wszystkim:

• datę zakończenia umowy;

• sposób rozliczenia zadatku lub zaliczki;

• ewentualne inne należności;

• zakres wzajemnych roszczeń.

Szczególną uwagę należy zwrócić na wymaganą formę porozumienia, zwłaszcza jeśli pierwotna umowa została zawarta w formie aktu notarialnego lub zawiera szczególne postanowienia dotyczące zmian.

Warto też zadbać o jednoznaczne rozliczenie wszystkich wpłat.

15. Czy umowa przedwstępna może dotyczyć domu w budowie?

Tak, ale taka transakcja wymaga szczególnej analizy.

Dom w budowie może mieć inny stan prawny i techniczny niż nieruchomość gotowa do zamieszkania.

Jeżeli sprzedający zobowiązuje się dokończyć budowę przed przeniesieniem własności, należy dokładnie ustalić zakres prac.

Samo stwierdzenie, że dom zostanie sprzedany „w stanie wykończonym”, jest zbyt ogólne.

Co warto określić?

Przede wszystkim:

• aktualny etap budowy;

• zakres prac pozostałych do wykonania;

• standard wykończenia;

• termin zakończenia prac;

• dokumenty wymagane przed sprzedażą;

• sposób potwierdzenia wykonania uzgodnionych prac;

• konsekwencje opóźnienia.

Warto sporządzić załącznik ze szczegółowym standardem wykończenia.

A jeśli sprzedającym jest przedsiębiorca?

W takiej sytuacji trzeba ustalić, czy do transakcji mają zastosowanie szczególne przepisy, w tym ustawa deweloperska.

Nie wystarczy samo oświadczenie przedsiębiorcy, że nie jest deweloperem.

Znaczenie mają rzeczywisty charakter działalności, przedmiot transakcji, etap inwestycji i pozostałe przesłanki ustawowe.

Przed podpisaniem umowy należy więc zweryfikować właściwy reżim prawny.

16. Umowa przedwstępna sprzedaży domu z działką – dodatkowe kwestie

Przy sprzedaży domu warto sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale również dokumentację dotyczącą budynku i gruntu.

Znaczenie mogą mieć:

• dostęp do drogi publicznej;

• służebności;

• przeznaczenie działki;

• dokumentacja budowlana;

• stan prawny przyłączy;

• granice nieruchomości;

• obciążenia i prawa osób trzecich.

W starszych domach szczególnie istotne jest ustalenie, czy właściciel dysponuje dokumentacją budowlaną.

Brak dokumentów nie zawsze oznacza, że budynek został wzniesiony nielegalnie, ale może wymagać wyjaśnienia przed sprzedażą.

Jeżeli nieruchomość ma nietypowy stan prawny, strony powinny odpowiednio uwzględnić to w umowie przedwstępnej.

Nie warto zapewniać kupującego o okolicznościach, których wcześniej nie zweryfikowano.

Jeśli planujesz sprzedaż domu, przeczytaj również nasz poradnik „Jak sprzedać dom w Częstochowie i okolicach?”, w którym wyjaśniamy, jak przygotować nieruchomość, ustalić odpowiednią cenę i sprawnie przeprowadzić cały proces sprzedaży.

17. Jakie dokumenty przygotować do umowy przedwstępnej?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości.

Zwykle warto rozpocząć od dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości i numeru księgi wieczystej.

W zależności od sytuacji potrzebne mogą być również dokumenty dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, hipoteki, dziedziczenia, ustroju majątkowego małżonków czy stanu prawnego działki.

Przy sprzedaży domu lista może być znacznie dłuższa.

Niektóre dokumenty będą potrzebne dopiero do umowy przyrzeczonej, ale warto wcześniej sprawdzić możliwość ich uzyskania.

Szczegółową listę dokumentów opisaliśmy w poradniku „Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania lub domu?”.

Dzięki wcześniejszemu przygotowaniu można uniknąć sytuacji, w której strony podpisują umowę przedwstępną, a dopiero później odkrywają przeszkodę utrudniającą zawarcie aktu.

18. Najczęstsze błędy w umowach przedwstępnych

Nieprecyzyjnie określony przedmiot sprzedaży

Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości z dodatkowymi działkami, udziałami w drodze, miejscami postojowymi lub pomieszczeniami przynależnymi.

Brak jasnych zasad dotyczących zadatku

W umowie powinno być wiadomo, jaka kwota została przekazana, kiedy ma zostać wpłacona i jakie będą konsekwencje niewykonania zobowiązań.

Zbyt krótki termin na kredyt

Nierealistyczny harmonogram może powodować niepotrzebne napięcia między stronami.

Niejasny zapis dotyczący odmowy kredytu

Brak określenia liczby odmów, sposobu ich udokumentowania czy terminu złożenia wniosków może prowadzić do sporów.

Brak ustalenia terminu wydania nieruchomości

Sprzedający może zakładać, że wyda klucze po otrzymaniu całej ceny, podczas gdy kupujący oczekuje ich już w dniu aktu.

Pominięcie hipoteki

Jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem, sposób jego spłaty powinien być odpowiednio zaplanowany.

Korzystanie z przypadkowego wzoru z internetu

Gotowy wzór może być punktem wyjścia, ale nie powinien zastępować analizy konkretnej transakcji.

Umowa dotycząca mieszkania bez obciążeń niekoniecznie będzie odpowiednia do sprzedaży domu w budowie albo nieruchomości nabytej w spadku przez kilku współwłaścicieli.

Dobrze przygotowana umowa to jeden z elementów bezpiecznej transakcji. Jeśli chcesz poznać pozostałe etapy sprzedaży, sprawdź nasz poradnik „Jak sprzedać mieszkanie w Częstochowie?”, w którym omawiamy cały proces – od przygotowania oferty po przekazanie kluczy.

19. Czy warto korzystać z pomocy pośrednika przy umowie przedwstępnej?

Pośrednik nieruchomości może pomóc w przygotowaniu transakcji, ustaleniu jej warunków i skoordynowaniu czynności między sprzedającym, kupującym, notariuszem oraz bankiem.

W NEO Nieruchomości zwracamy uwagę nie tylko na cenę sprzedaży, ale również na sposób finansowania, terminy, dokumenty i zasady wydania nieruchomości.

To szczególnie ważne, gdy:

• kupujący korzysta z kredytu hipotecznego;

• sprzedający spłaca własny kredyt;

• nieruchomość ma kilku właścicieli;

• sprzedaż wymaga dodatkowych formalności;

• strony planują nietypowe warunki płatności;

• kupujący chce korzystać z części nieruchomości przed aktem.

Rolą pośrednika jest między innymi identyfikowanie kwestii, które należy wyjaśnić przed podpisaniem dokumentów.

Nie zastępuje to porady prawnej ani czynności notariusza, ale może znacząco usprawnić organizację sprzedaży.

20. Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?

Tak, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być ważnie zawarta w zwykłej formie pisemnej, jeśli spełnia wymagania ustawowe. Forma wpływa jednak na zakres możliwych roszczeń.

Czy można podpisać umowę przedwstępną bez zadatku?

Tak. Zadatek nie jest obowiązkowym elementem umowy przedwstępnej.

Czy zadatek zawsze przepada, gdy kupujący nie dostanie kredytu?

Nie zawsze. Znaczenie mają postanowienia umowy, przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej i zasady odpowiedzialności stron.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Tak. Konieczne jest odpowiednie zaplanowanie spłaty zadłużenia oraz dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki.

Czy można zmienić termin podpisania aktu notarialnego?

Tak, jeżeli strony osiągną porozumienie. Należy zachować właściwą formę zmiany.

Czy sprzedający musi wydać klucze w dniu podpisania aktu?

Nie zawsze. Termin wydania nieruchomości może zostać ustalony odrębnie. Warto powiązać go z rozliczeniem ceny.

Czy kupujący może rozpocząć remont przed zakupem?

Wyłącznie na odpowiednio uzgodnionych zasadach. Wcześniejsze udostępnienie nieruchomości wiąże się z dodatkowymi ryzykami i powinno zostać właściwie udokumentowane.

Czy umowę przedwstępną można podpisać przez pełnomocnika?

Tak, pod warunkiem że pełnomocnik ma odpowiednie umocowanie. Wymagana forma pełnomocnictwa zależy od formy i zakresu dokonywanej czynności.

21. Podsumowanie – dobra umowa przedwstępna chroni obie strony

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie powinna być traktowana wyłącznie jako formalność poprzedzająca wizytę u notariusza.

To dokument, który określa zasady jednej z najważniejszych transakcji finansowych w życiu wielu osób.

Warto zadbać przede wszystkim o prawidłowe oznaczenie nieruchomości, cenę, sposób płatności, zadatek, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunki wydania lokalu.

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, szczególnego znaczenia nabierają zapisy dotyczące finansowania i ewentualnej odmowy banku.

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką konieczne jest natomiast odpowiednie zaplanowanie spłaty zadłużenia.

Nie istnieje jeden wzór umowy przedwstępnej odpowiedni do każdej transakcji.

Planujesz sprzedaż mieszkania, domu lub działki w Częstochowie, Kłobucku, Myszkowie, Blachowni, Olesnie, Kluczborku, Wieluniu lub okolicach?

Skontaktuj się z NEO Nieruchomości. Pomożemy Ci przygotować się do sprzedaży, ustalić kolejne etapy transakcji i skoordynować niezbędne formalności.

Zmiana adresu? Zacznij od NEO!

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy zweryfikować jej postanowienia w odniesieniu do konkretnej nieruchomości i aktualnego stanu prawnego.